Lessees借地人さま

• 借地料の値上げを要求された

  長年、借地料の改定が行われていない場合は、固定資産税及び周辺地価の高騰、近隣借地料の変動等により賃料の値上げを要求されることがあります。
  値上げ幅については、一度値上げに応じたのち10年毎に経済情勢を見て改定していく場合や、固定資産税をベースに５年毎に改定する等、個々により様々な取り決め方があります。
  何を根拠にした値上げなのかを確認し、不均衡になっている場合は許容範囲内で是正していく必要があります。

• 建物（借地権）を売却したい

  建物を売却する場合は、地主の承諾を得て、譲渡承諾料（名義書換料）を支払う必要があります。
  地主の承諾を得ずに売却を進めてしまうと、のちに大きなトラブルに発展し、最悪の場合売却を拒否されるケースもあります。
  この場合、裁判所に対して地主の承諾に代わる許可求めることも可能ですが、そうなると訳あり物件となってしまい、買い手が付きにくくなったり、価格が下落するといったリスクが発生します。
  地主の同意を得た後、適正な承諾料を支払う必要があります。

• 底地を購入したい

  現在借りている土地の「底地」を購入出来れば、将来にわたって建物の建て替えや売却等を自由に行うことができ、資産価値も高まります。
  売却に応じない地主もいますが、一方で売却をした方がよいと考える地主も多くいます。
  土地の評価は、立地・形状・整備状況によっても異なりますが、概ね更地価格の50％を基準に前後すると考えておいてよいでしょう。

• 建物を地主に返還したい

  建物の老朽化により、地主に土地を返還したいと考える方も居ますが、借地人は原則、更地にして戻すことが定められています。
  建物の撤去費用が大きすぎて、費用捻出に数年かかる場合もありますが、その間借地料は支払い続けなくてはなりません。
  交渉によっては地主にそのまま引き取って貰えるケースもあるので、状況に応じて専門家のアドバイスを受けながら進めていく必要があるでしょう。

• 立ち退きを要求されている

  借地契約期間中に、地主から立ち退きを求められるケースがあります。
  借地料を滞りなく支払っていれば拒否することも出来ますが、度重なる遅延、未払いなどがあると、契約解除の対象となります。
  上記以外にも、契約期間満了をもって立ち退きを要求されるケースもありますが、契約延長の交渉も可能ですので、当社にご相談ください。
  無理な立ち退き要求等のトラブルに発展させないためには、普段から地主との良好な信頼関係を築いておく事も大切です。

• 空き家を相続（受贈）した

  空き家を相続（受贈）した場合、本人が住居として使用する場合は問題ありません。しかし、既に持ち家がある場合、管理が行き届かずそのまま放置されているケースも見受けられます。
  そのままにしておくと、劣化による資産価値の下落につながり、リフォーム時にも多額の費用が掛かる場合があります。
  本人が居住しない場合については、次の選択肢を検討してみましょう。

  ①建物を地主に売却する（返還する）
  ②底地を購入し活用する
  ③地主と相談の上、底地と建物を同時に売却する
  ④建物をリフォームの上、賃貸物件とする

  但し地主に売却する場合、築年数がかなり経っていたり、劣化が進んでいると建物に価格が付かないだけではなく、撤去を求められるケースもあります。

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